Покупка недвижимости в Паттайе: полное руководство для иностранцев 2025

Законодательство:

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), статьи 19 и 19 bis — иностранцы могут владеть квартирами в пределах 49% от общей площади здания.
• Land Code Section 86 — иностранцы не могут владеть землёй напрямую.
• Land Department Notification Re: Foreign Ownership of Condominium Units — подтверждает процедуру проверки квоты перед регистрацией.

Как работает квота 49%:

• В каждом зарегистрированном кондоминиуме Land Department фиксирует долю иностранной собственности.
• Если, например, в здании 100 апартаментов, иностранцам могут принадлежать квартиры суммарно не более 49 по площади. Остальные 51% — тайским гражданам или компаниям с тайским капиталом.
• Если квота исчерпана, покупатель может оформить объект только в Leasehold.

Что требуется для регистрации Freehold:

• Заграничный паспорт.
• Документ Foreign Exchange Transaction (FET) от тайского банка, подтверждающий перевод средств из-за рубежа в иностранной валюте и конвертацию в бат.
• Договор купли-продажи и акт приёма-передачи.
• Оплата госпошлин в Land Department (обычно около 2% от оценочной стоимости, делится между сторонами).

Преимущества Freehold:

• Полное право распоряжаться, продавать, дарить и наследовать.
• Возможность сдавать объект в аренду без ограничений.
• Возможность использовать квартиру как залог при сделках.
• Защита прав собственника по Condominium Act.

Законодательство:

• Foreign Business Act B.E. 2542 (1999).
• Land Code Sections 97–98.

Как работает:

• 51% акций — тайские граждане, 49% — иностранец.
• Компания приобретает землю и объект в Freehold.
• Контроль обеспечивается через корпоративные документы и доверенности.

Расходы на содержание компании:

• Бухгалтерия и аудит — 900–1 200 долларов в год.
• Продление лицензий — 300–400 долларов.
• Юридическое сопровождение — 200–300 долларов.

Преимущества:

• Владение землёй на правах Freehold.
• Бессрочность владения.
• Возможность покупки нескольких объектов.

Что учитывать при покупке вторички

• Требуется косметический или капитальный ремонт.
• Часто нужно купить новую кухню, кондиционеры и холодильник.
• Проверка задолженностей по коммунальным платежам обязательна.
• Оформление происходит сразу в Land Department, но сборы и налоги делятся между продавцом и покупателем.

Финансовые особенности

• Transfer fee 2% от оценочной стоимости по Land Department, делится пополам.
• Stamp duty 0.5%, если не взимается Specific Business Tax.
• Specific Business Tax 3.3% платит продавец при продаже в течение пяти лет.
• Комиссия агентства около 3%, иногда включена в цену.
• Юридическое сопровождение около 600 долларов.

Риски вторички

• Износ коммуникаций и мебели.
• Неактуальные данные в Land Department.
• Возможные долги собственника по коммуналке или налогам.
• Отсутствие рассрочки и чёткое деление расходов между сторонами.

Типовая схема

• Первый взнос от 20 до 30% от цены квартиры.
• Остаток оплачивается равными частями в течение 24 или 36 месяцев.
• Проценты отсутствуют.
• После финального платежа квартира регистрируется на имя покупателя в Land Department.

Документы

• Заграничный паспорт.
• Договор бронирования и купли-продажи.
• Банковский документ Foreign Exchange Transaction (FET) при каждом переводе из-за рубежа.

Банковская ипотека в Таиланде ограниченно доступна для иностранцев без статуса резидента.

Такие кредиты могут получить только резиденты с рабочей визой и официальным доходом в Таиланде, что подтверждается требованиями тайских коммерческих банков.

Для остальных клиентов отдельные микрофинансовые компании предлагают «ипотеку» под видом рассрочки с высокими комиссиями и процентами от 6 до 10% годовых. Эти организации не лицензированы Bank of Thailand и не имеют права на регистрацию права собственности до полной выплаты.

Основные платежи

• Transfer fee 2% от оценочной стоимости по Land Department. Обычно покупатель оплачивает 1%.
• Stamp duty 0.5%, если не взимается Specific Business Tax.
• Specific Business Tax 3.3%, оплачивается продавцом при продаже до 5 лет владения.
• Withholding tax удерживается с продавца, но может быть разделён по договорённости.