Паттайя 2024: риск затоваривания рынка новостроек
В 2024 году Паттайя рискует поставить рекорд рекордов: по прогнозам Colliers Thailand, девелоперы планируют вывести на рынок около 5 000 новых кондо, что на 50% превышает прошлогодний максимум в 3 302 юнита. Рынок разогнался, и теперь главный вопрос не в том, купят ли квартиры, а в том, какие именно и в каких районах.
Как выглядит рынок сейчас
2023-й стал лучшим за три постпандемийных года: 3 302 новых квартиры, вдвое больше, чем в 2022-м. Средний уровень поглощения по рынку составил 76%, то есть три четверти выведенных квартир нашли покупателей уже в первый год.
Лидером по скорости продаж стала Центральная Паттайя: 87% квартир реализовано, в остатке всего 615 непроданных юнитов. Джомтьен занял второе место с результатом 79%, Наджомтьен закрыл тройку с 71%.
По географии нового предложения прошлого года расклад такой:
Джомтьен: 43% всех новых запусков
Пратамнак: 28%
Паттайя-Сити: 16%
Иностранные покупатели из Китая и России вернулись на рынок в 2023 году, некоторые приобретали сразу несколько юнитов в одном проекте. Местный спрос также оставался устойчивым, с явным предпочтением проектов от известных застройщиков.
Цены: где дорого и где пока доступно
В Северной Паттайе, в районе Вонгамата, часть проектов вышла на 188 000 батов за квадратный метр. Другие прибрежные локации удерживают цены выше 135 000 батов, объекты на первой линии в любом районе стоят больше 120 000 батов за квадрат.
Джомтьен остаётся более доступным сегментом: здесь сосредоточено много проектов среднего класса, и цены вдоль Джомтьен Сай 2 начинаются от менее чем 60 000 батов за квадратный метр. Стабильность средних цен по рынку в целом объясняется значительным объёмом нераспроданных квартир в уже сданных комплексах, что сдерживает общий рост.
Что это значит для покупателя и инвестора
Затоваривание, если оно случится, работает по-разному в зависимости от локации. В районах с доказанным спросом, таких как Паттайя-Сити или Вонгамат, избыток нового предложения скорее скажется на арендных ставках и темпах перепродажи, но не разрушит рынок: спрос там реальный, подтверждённый продажами 2023 года.
В слабых локациях, где поглощение уже ниже среднего, дополнительное предложение способно привести к скидкам на этапе строительства и долгому простою объекта после сдачи.
Для покупателя это не повод ждать обвала, который может так и не случиться. Это сигнал внимательно изучить конкретный район до подписания договора. Богатый выбор на рынке открывает реальные возможности, но скидка в слабой локации к ним не относится: если ни арендаторы, ни будущие покупатели не заинтересованы в этом месте, дисконт просто компенсирует структурную слабость актива. Актуальные объекты по каждому кварталу города собраны в разделе все районы Паттайи.