Виза в Таиланд за инвестиции от 3 млн бат: правда, мифы и официальные факты

В 2025-2026 годах в интернете массово распространяется идея: «купил квартиру в Таиланде за 3 миллиона бат - получил визу». Некоторые сайты подают это ещё проще - «инвестиционная виза Таиланд 2025» или «ВНЖ Таиланд через недвижимость». К нам в Thai Residence регулярно обращаются клиенты с вопросом: можно ли получить визу при покупке квартиры в Паттайе или другом городе Таиланда? Мы изучили официальные документы, разъяснения иммиграционных органов и публикации государственных ресурсов, чтобы дать точный и юридически корректный ответ - и обновили этот материал после того, как в октябре 2025 года в силу вступили новые правила, которые меняют картину.

Короткий ответ

До октября 2025 года формулы «купил недвижимость - получил визу» в Таиланде действительно не существовало. С 1 октября 2025 года ситуация изменилась: иммиграционное бюро ввело официальный механизм долгосрочного пребывания через инвестиции в недвижимость от 3 000 000 бат (приказы №237/2568 и №238/2568).

Это не мгновенная и не автоматическая виза: нужно пройти сертификацию через Министерство туризма и спорта и подать документы в иммиграцию. Но по сути это уже официальная процедура, а не миф. Ниже - как она устроена на практике.

Откуда появилась цифра 3 млн бат

Цифра 3 000 000 THB действительно встречается в официальных источниках, но в ограниченном и часто неправильно интерпретируемом контексте.

Non-Immigrant Visa B (Investor)

Согласно материалам Министерства иностранных дел Таиланда, временная виза категории Non-Immigrant B может рассматриваться для иностранцев, инвестировавших не менее 3 млн бат в разрешённые инструменты - кондоминиум, депозит в тайском банке или государственные облигации Таиланда.

Однако важно понимать: это временная виза сроком обычно от 90 дней до 1 года, покупка недвижимости сама по себе не даёт автоматического права на её получение, решение принимается индивидуально, а на практике этот механизм применяется крайне редко и выборочно. Это не виза «за покупку квартиры», а стандартная Non-B, где инвестиция может выступать лишь одним из оснований.

Программа «Stay in Thailand for investment purposes»

На портале Правительства Таиланда действительно упоминается возможность пребывания для инвесторов от 3 млн бат. Однако ключевое условие, о котором умалчивают большинство статей: этот режим применялся к иностранцам, получившим разрешение на въезд до 1 октября 2006 года. Для новых заявителей эта норма фактически не работает.

Что изменилось с 1 октября 2025 года

Иммиграционное бюро Таиланда выпустило два приказа - №237/2568 и №238/2568, вступившие в силу 1 октября 2025 года. Они впервые формализуют то, о чём раньше можно было только гадать: механизм долгосрочного пребывания для иностранцев, инвестировавших от 3 000 000 бат в тайскую недвижимость. Первые разрешения по новым правилам начали выдавать с марта по апрель 2026 года.

Схема двухэтапная. Сначала оформляется 90-дневное разрешение на пребывание, затем нужно успеть подать заявление на годовое продление статуса Non-Immigrant B - не позднее 70-го дня. Продление действует 12 месяцев и продлевается ежегодно, пока сохраняется право собственности на объект, отвечающий критериям программы.

В приказах прописаны три маршрута. Стабильнее всего на практике работает первый - покупка кондоминиума в собственность.

Самый предсказуемый на практике маршрут - покупка кондоминиума в собственность в Паттайе или другом городе Таиланда. По аренде и сап-инг-сит практика иммиграционных офисов пока неоднородна, поэтому актуальный статус этих маршрутов стоит уточнять непосредственно перед подачей.

Подать документы напрямую в иммиграцию нельзя. Сначала нужно пройти проверку через аккредитованного оператора долгосрочного пребывания, который подтверждает соответствие критериям и оформляет сертификат через Министерство туризма и спорта. Этот этап занимает от 7 до 10 рабочих дней, и только после него можно записываться на приём в иммиграционное бюро.

Супруг или супруга, несовершеннолетние дети и родители старше 50 лет могут получить статус зависимого члена семьи, но только после того, как основной заявитель получит полное 12-месячное продление. Подать документы на всю семью одновременно не получится.

У программы есть жёсткие ограничения. Она не даёт права на работу, не ведёт к получению ПМЖ и полностью зависит от сохранения права собственности: если недвижимость продать, статус аннулируется. Каждая квартира даёт право только на одну визу - объединить несколько объектов, чтобы набрать нужную сумму, нельзя.

Это не гипотетическая возможность: один из наших клиентов уже прошёл весь путь по новой схеме и купил кондоминиум в Паттайе именно под эту программу. Процесс подтверждает, что схема реально работает, но требует времени и сопровождения на каждом этапе - от проверки объекта до оформления сертификата.

Что покупка недвижимости в Таиланде даёт, а что нет

Важно разделять две вещи. Сама по себе покупка квартиры и раньше, и сейчас не даёт визу автоматически: нужно пройти отдельную процедуру сертификации и подачи в иммиграцию, а результат не превращается в ПМЖ и не даёт права работать. Но с октября 2025 года при соблюдении всех условий эта процедура действительно ведёт к легальному долгосрочному статусу - то есть путь, которого раньше не было, теперь существует официально.

Какие варианты реально работают для долгого проживания

На практике иностранцы, планирующие жить в Таиланде долгосрочно, используют другие визовые программы. Каждая из них решает свою задачу, и ни одна не требует обязательной покупки недвижимости, хотя владение жильём может быть удобным дополнением.

Все визовые пути - от пенсионной визы и DTV до LTR и постоянного резидентства - мы разобрали по шагам в отдельном гиде по визам Таиланда.

Thailand Privilege (ранее Elite)

Платная программа привилегированного членства с правом пребывания от 5 до 20 лет. С 2026 года действует расширенная сетка тарифов: Bronze на 5 лет стоит 650 000 бат (тариф доступен до 30 сентября 2026 года, дальше ставки для новых участников вырастут), Gold на 5 лет - от 900 000 бат, Platinum на 10 лет - 1 500 000 бат, Diamond на 15 лет - 2 500 000 бат, Reserve на 20 лет - 5 000 000 бат. Это по-прежнему самый популярный вариант среди тех, кто хочет жить в Таиланде без привязки к работе, бизнесу или обязательному владению недвижимостью.

LTR Visa (Long-Term Resident)

Программа от BOI для состоятельных пенсионеров, удалённых работников, профессионалов с высоким доходом и инвесторов. Даёт право на пребывание до 10 лет с возможностью работы. Для категории Wealthy Global Citizen в 2026 году требования смягчили: обязательный подтверждённый доход в 80 000 долларов в год отменили, остались только активы - от 1 млн долларов в мировых активах, из которых не менее 500 000 долларов нужно инвестировать в Таиланде. Для пенсионной категории (50+) требования по доходу или депозиту сохраняются на прежнем уровне.

Пенсионная виза (50+)

Ежегодно продлеваемая виза для иностранцев старше 50 лет при подтверждении дохода от 65 000 бат в месяц или депозита от 800 000 бат в тайском банке.

Рабочие и бизнес-визы

Для тех, кто ведёт бизнес или официально трудоустроен в тайской компании с оформленным разрешением на работу.

Что мы видим на практике

За годы работы на рынке недвижимости Паттайи мы заметили устойчивую закономерность: клиенты, которые изначально приходят с вопросом «как получить визу через покупку квартиры», в итоге разделяют эти задачи. Одни оформляют Thailand Privilege и параллельно покупают квартиру для собственного проживания. Другие выбирают пенсионную визу и приобретают недвижимость как инвестицию с доходом от аренды. Третьи вообще начинают с аренды, чтобы протестировать район и образ жизни, прежде чем вкладываться.

С появлением официальной инвестиционной визы за 3 млн бат добавился четвёртый сценарий: часть клиентов теперь осознанно выбирают кондоминиум с прицелом именно на эту программу, но заранее закладывают в бюджет сертификацию и ежегодные взносы, а не рассчитывают, что «купил - и виза в кармане».

Объединяет их одно: покупка недвижимости и визовый вопрос - это два отдельных решения, и лучший результат получается, когда оба решения принимаются осознанно, а не по формуле из рекламного поста в интернете.

Итог

До октября 2025 года формулы «купил недвижимость за 3 млн бат - получил визу» в Таиланде действительно не существовало. Сейчас формула изменилась, но осталась не такой простой, как в рекламе: инвестиция от 3 млн бат в фрихолд-кондоминиум может дать официальный ежегодно продлеваемый статус Non-Immigrant B через новую программу (приказы №237/2568 и №238/2568), но только после сертификации через Министерство туризма и спорта, с ежегодными взносами и без права на работу или ПМЖ. Для тех, кому нужна более гибкая или долгосрочная резидентность, по-прежнему актуальны Thailand Privilege, LTR и пенсионная виза.

Планируете покупку недвижимости в Таиланде?

Мы работаем на рынке Паттайи более 15 лет и помогаем подобрать недвижимость с учётом ваших целей - будь то инвестиция, переезд, сезонное проживание или новая программа долгосрочной визы за 3 млн бат. Мы не продаём визы и не оформляем документы в иммиграции сами, но знаем рынок изнутри, работаем с проверенными юридическими партнёрами и поможем принять взвешенное решение. Свяжитесь с нами - расскажем, как это работает на практике, и подберём варианты под ваш бюджет и задачи.