ขายคอนโดในพัทยา
ข้อมูลสำหรับเจ้าของคอนโดในพัทยา ทั้งขั้นตอนการขาย เอกสารที่ผู้ขายต้องใช้ ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน และวิธีขายคอนโดในกรณีที่คุณไม่ได้อยู่ในประเทศไทย
Thai Residence ช่วยคุณขายคอนโด เราประเมินราคาและเสนอกลยุทธ์การขาย ลงโฆษณาผ่านช่องทางต่าง ๆ และดูแลการซื้อขายตั้งแต่การโทรครั้งแรกจนถึงการส่งมอบกุญแจ หากสะดวกกว่า เราสามารถรับซื้อคอนโดของคุณเองได้ เพราะเรารับซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตรงตามเกณฑ์ของเราอยู่เป็นประจำ
- ระยะเวลาขายโดยเฉลี่ย 3-8 สัปดาห์
- ค่าธรรมเนียมและภาษีชำระที่สำนักงานที่ดินเมื่อจดทะเบียนโอน
- ขายได้โดยไม่ต้องเดินทางมาเอง ผ่านหนังสือมอบอำนาจ
- ค่าคอมมิชชันตกลงกันตั้งแต่เริ่มต้นและรวมอยู่ในราคาแล้ว
ขั้นตอนการขายคอนโด
ขั้นตอนโดยทั่วไปในการขายคอนโด ระยะเวลาขายโดยเฉลี่ย 3-8 สัปดาห์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับตัวคอนโดเป็นหลัก
1. ส่งคำขอและข้อมูลคอนโด
ส่งคำขอผ่านแบบฟอร์มในหน้านี้ หรือส่งข้อความทาง WhatsApp เราจะติดต่อกลับเพื่อประเมินราคาภายใน 10 นาทีในเวลาทำการ (8:00-20:00) ข้อมูลที่ใช้ประกอบการประเมินราคามีดังนี้
- ชื่อโครงการ ชั้น และพื้นที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- รูปถ่ายคอนโดและวิวจากหน้าต่าง
- ผู้ถือกรรมสิทธิ์คอนโด ว่าเป็นคุณเองในโควตาต่างชาติ บุคคลสัญชาติไทย หรือบริษัทไทย
- ปีที่ซื้อ ซึ่งมีผลต่อภาษีที่ต้องชำระ
- คอนโดมีผู้เช่าอยู่หรือไม่ และสัญญาเช่ามีผลถึงวันที่เท่าไร
- ราคาที่คุณคาดหวัง
2. ประเมินราคา
เราจะประเมินราคาคอนโดและเสนอแนวทางการขายให้ ส่วนราคาซื้อขายจริงเป็นสิ่งที่คุณและผู้ซื้อตกลงกันเอง ราคาประเมินของทางราชการใช้สำหรับคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี และอาจแตกต่างจากราคาตลาด ตรวจสอบราคาประเมินได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์
ไม่ควรระบุราคาในสัญญาต่ำกว่าความจริง หากกรมสรรพากรพบว่าราคาซื้อขายจริงสูงกว่าที่ระบุไว้ กรมสรรพากรมีสิทธิประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติมจากราคาจริง (กรมสรรพากร)
3. หนังสือรับรองการปลอดหนี้
ตรวจสอบว่าคุณมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริงอยู่ในมือ และคอนโดไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ หนังสือรับรองการปลอดหนี้ออกโดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ถ้าไม่มีหนังสือนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ หากไม่มีหนี้ค้างชำระ ผู้จัดการต้องออกหนังสือรับรองภายใน 15 วันนับจากวันที่ยื่นคำขอ (พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 29)
4. หาผู้ซื้อ
เราลงประกาศผ่านช่องทางโฆษณาต่าง ๆ และดูแลการซื้อขายตั้งแต่สายแรกจนถึงวันส่งมอบกุญแจ ชาวต่างชาติจะซื้อคอนโดได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าคอนโดอยู่ในชื่อใคร และขึ้นอยู่กับโควตาต่างชาติของโครงการ ดูรายละเอียดในหัวข้อ “ขายคอนโดให้ใครได้บ้าง”
5. สัญญาซื้อขาย
ก่อนจดทะเบียนโอน ควรตกลงกับผู้ซื้อและระบุในสัญญาให้ชัดเจน ทั้งราคา วันโอนกรรมสิทธิ์ วิธีชำระเงิน และฝ่ายใดเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีรายการใดบ้าง
6. จดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน
การโอนกรรมสิทธิ์จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่คอนโดตั้งอยู่ ค่าธรรมเนียมและภาษีชำระที่เดียวกันขณะจดทะเบียน ดูรายละเอียดในหัวข้อ “ภาษีและค่าธรรมเนียม” หากคุณไม่ได้อยู่ในประเทศไทย สามารถมอบอำนาจให้ผู้รับมอบอำนาจไปจดทะเบียนแทนได้
7. การรับเงินและโอนเงินออกนอกประเทศ
ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย เงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์สามารถโอนออกนอกประเทศได้ หากจำนวนเงินตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะขอเอกสารประกอบ ในกรณีขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น สัญญาซื้อขายและเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ (ธนาคารแห่งประเทศไทย, รายการเอกสารสำหรับธนาคาร) ควรเก็บเอกสารการนำเงินเข้าประเทศตอนซื้อไว้ด้วย (แบบฟอร์ม FET หรือ credit advice) เพราะธนาคารอาจขอดู ตรวจสอบรายการเอกสารที่แน่นอนกับธนาคารของคุณ เราให้คำปรึกษาเรื่องการโอนเงิน
เอกสารของผู้ขาย
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง (แบบ อ.ช.2)
- หนังสือเดินทางของผู้ขาย หากผู้ขายเป็นคนไทยใช้บัตรประจำตัวประชาชน
- หนังสือรับรองการปลอดหนี้ของคอนโดจากนิติบุคคลอาคารชุด
- หากมอบอำนาจให้ผู้อื่นขายแทน ใช้หนังสือมอบอำนาจ สำหรับคอนโดใช้แบบ อ.ช.21
- หากคอนโดอยู่ในชื่อบริษัท ใช้เอกสารของบริษัทและหลักฐานแสดงอำนาจของผู้ลงนาม
สอบถามรายการเอกสารทั้งหมดสำหรับกรณีของคุณได้ที่สำนักงานที่ดิน
ขายคอนโดโดยไม่ต้องเดินทางมาประเทศไทย
เจ้าของไม่จำเป็นต้องเดินทางมาเอง ผู้รับมอบอำนาจสามารถไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแทนได้ หนังสือมอบอำนาจทำบนแบบฟอร์มของกรมที่ดินจะสะดวกกว่า สำหรับคอนโดใช้แบบ อ.ช.21 หากใช้แบบฟอร์มอื่นต้องมีข้อมูลเช่นเดียวกัน หลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน มีดังนี้
- ในหนังสือมอบอำนาจต้องระบุคอนโดและการดำเนินการที่มอบอำนาจไว้อย่างชัดเจน เช่น การขาย
- หากมีการแก้ไขข้อความ ต้องระบุการแก้ไขและลงลายมือชื่อกำกับ
- ไม่ลงลายมือชื่อในแบบฟอร์มที่ยังว่างหรือกรอกข้อความไม่ครบ
- ต้องมีพยานอย่างน้อย 1 คน หากพิมพ์ลายนิ้วมือแทนการลงลายมือชื่อ ต้องมีพยาน 2 คน
- หนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศ ควรให้สถานทูตหรือสถานกงสุล หรือโนตารีพับลิก (notary public) รับรอง
ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อขายคอนโด
ค่าธรรมเนียมและภาษีชำระที่สำนักงานที่ดินขณะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บางรายการคำนวณจากราคาประเมินของคอนโด บางรายการคำนวณจากยอดที่สูงกว่าระหว่างราคาในสัญญากับราคาประเมิน
| รายการ | อัตรา | ฐานการคำนวณ | ผู้ชำระ |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (ค่าโอน) | อัตรา2% | ฐานการคำนวณราคาประเมิน | ผู้ชำระฝ่ายละครึ่ง เว้นแต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่น |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา | อัตราตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได | ฐานการคำนวณราคาประเมินหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง | ผู้ชำระผู้ขาย |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีผู้ขายเป็นบริษัท | อัตรา1% | ฐานการคำนวณยอดที่สูงกว่าระหว่างราคาในสัญญากับราคาประเมิน | ผู้ชำระผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | อัตรา3.3% (3% และภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีดังกล่าว) | ฐานการคำนวณยอดที่สูงกว่า | ผู้ชำระผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา หากถือครองไม่ถึง 5 ปีนับจากวันที่ซื้อและไม่เข้าเกณฑ์ได้รับยกเว้น |
| อากรแสตมป์ | อัตรา0.5% | ฐานการคำนวณยอดที่สูงกว่า | ผู้ชำระผู้ขาย หากไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ |
หากผู้ขายเป็นบริษัท สอบถามเงื่อนไขเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ได้ที่สำนักงานที่ดิน
ข้อมูลจาก กรมที่ดิน และ กรมสรรพากร
ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2%
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย ค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขายต้องออกคนละครึ่ง เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น (มาตรา 457) ควรระบุในสัญญาให้ชัดว่าฝ่ายใดเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% เมื่อขายให้ผู้ซื้อสัญชาติไทย
ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดลดเหลือ 0.01% จากเดิม 2% หากผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินของคอนโดไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการนี้ไม่มีผลต่อภาษี (กรมที่ดิน) หากผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ ค่าธรรมเนียมการโอนยังคงเป็น 2%
วิธีคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา
ขั้นตอนการคำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร มีดังนี้
- ใช้ราคาประเมินของคอนโด ณ วันจดทะเบียนโอน
- หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165) ดูอัตราได้ในตารางด้านล่าง หากได้รับคอนโดเป็นมรดกหรือได้รับจากการให้ หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
- นำยอดที่เหลือหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้แบบขั้นบันได แล้วคูณด้วยจำนวนปีเดียวกัน
| จำนวนปีที่ถือครอง | หักค่าใช้จ่าย |
|---|---|
| 1 | 92% |
| 2 | 84% |
| 3 | 77% |
| 4 | 71% |
| 5 | 65% |
| 6 | 60% |
| 7 | 55% |
| 8 ขึ้นไป | 50% |
จำนวนปีที่ถือครองนับตามปีปฏิทิน โดยนับรวมทั้งปีที่ซื้อและปีที่ขาย เช่น ซื้อในปี 2024 และขายในปี 2026 นับเป็น 3 ปี หากถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเป็น 10 ปี ยอดภาษีที่แน่นอนตรวจสอบได้จากโปรแกรมคำนวณภาษีของกรมสรรพากร
กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ถือครองมาเกิน 5 ปีนับจากวันที่ซื้อ โดยนับระยะเวลาแบบวันชนวัน ตั้งแต่วันที่ได้รับกรรมสิทธิ์จนถึงวันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ
- ได้รับคอนโดเป็นมรดก
- ใช้คอนโดเป็นที่อยู่อาศัยหลัก และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้นไม่น้อยกว่า 1 ปีนับจากวันที่ซื้อ ระยะเวลา 1 ปีนี้นับรวมแบบไม่ต่อเนื่องได้
ในกรณีเหล่านี้ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ หากชำระทั้งสองอย่างไปแล้ว สามารถยื่นขอคืนอากรแสตมป์กับสรรพากรได้ภายใน 10 ปี (กรมสรรพากร)
แหล่งข้อมูลทางราชการไม่ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าทะเบียนบ้านเล่มเหลือง (ท.ร.13) ของชาวต่างชาติใช้สิทธิ์ยกเว้นนี้ได้หรือไม่ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนทำการซื้อขาย
ตัวอย่างสมมติ
ซื้อคอนโดเมื่อเดือนมีนาคม 2024 และขายในเดือนตุลาคม 2026 ในราคา 3,500,000 บาท ราคาประเมิน 2,400,000 บาท ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของ 2,400,000 = 48,000 บาท หากไม่ตกลงเป็นอย่างอื่น ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ถือครองไม่ถึง 5 ปีนับจากวันที่ซื้อ เสีย 3.3% ของ 3,500,000 (ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน) = 115,500 บาท
- ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่าย 77% คำนวณด้วยโปรแกรมของกรมสรรพากรได้ 27,600 บาท
รวมภาษีที่ผู้ขายต้องจ่าย 143,100 บาท บวกค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนของผู้ขาย
ตัวเลขในตัวอย่างเป็นตัวเลขสมมติ เพื่อแสดงขั้นตอนการคำนวณ
ข้อมูลนี้ใช้เพื่อการอ้างอิง อัตราและหลักเกณฑ์อ้างอิงจากแหล่งข้อมูลทางราชการ ณ วันที่ 15 ตุลาคม 2026 ก่อนทำการซื้อขายควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินอีกครั้ง
ขายคอนโดให้ใครได้บ้าง
หากคอนโดจดทะเบียนในชื่อของคุณภายใต้โควตาต่างชาติ สามารถขายได้ทั้งให้ชาวต่างชาติและคนไทย
ผู้ซื้อชาวต่างชาติชำระค่าคอนโดด้วยเงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาในประเทศไทย หรือชำระจากบัญชีเงินบาทของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19) อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในคู่มือการซื้อคอนโด
ในโครงการหนึ่ง ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่คอนโดทั้งหมดในโครงการ (มาตรา 19 ทวิ) หากคอนโดเป็นของคนไทย ชาวต่างชาติจะซื้อได้ก็ต่อเมื่อโครงการยังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่ ดูหลักการของโควตาต่างชาติ 49%
กรณีพิเศษ
คอนโดในชื่อพาร์ทเนอร์ชาวไทยหรือในชื่อบริษัท
เรารับดำเนินการในกรณีเหล่านี้ด้วย ขั้นแรกจะตรวจสอบเอกสารว่ากรรมสิทธิ์อยู่ในชื่อใคร ใครเป็นผู้ถือหุ้นของบริษัท และใครมีอำนาจลงนามในการซื้อขาย ความเสี่ยงของการถือครองแทนอธิบายไว้ในบทความ “การถือครองแบบนอมินีในประเทศไทย”
คอนโดที่ปล่อยเช่าอยู่
สัญญาเช่าไม่สิ้นสุดลงเมื่อมีการขาย เจ้าของใหม่จะรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าต่อไป (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569) ควรแสดงสัญญาเช่าและระยะเวลาเช่าให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้า
คำถามที่พบบ่อย
กรอกแบบฟอร์มในหน้านี้หรือส่งข้อความหาเราทาง WhatsApp เราจะติดต่อกลับเพื่อประเมินราคาภายใน 10 นาทีในเวลาทำการ (8:00-20:00 น.) ข้อมูลที่ช่วยในการประเมิน ได้แก่ ชื่อโครงการ ชั้น พื้นที่ ภาพถ่ายคอนโด และปีที่ซื้อ
ได้ เราลงโฆษณาผ่านช่องทางต่าง ๆ และดูแลการซื้อขายตั้งแต่การโทรติดต่อครั้งแรกจนถึงการส่งมอบกุญแจ
ได้ เรารับซื้อทรัพย์ที่ตรงตามเกณฑ์ของเราเป็นประจำ และสามารถซื้อคอนโดได้ในทุกขั้นตอน
โดยเฉลี่ยใช้เวลา 3-8 สัปดาห์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับตัวทรัพย์เป็นหลัก หากไม่มีหนี้ค้างชำระ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ภายใน 15 วันนับจากวันที่ยื่นคำขอ จึงควรยื่นขอไว้ล่วงหน้า
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กรณีซื้อมาไม่ถึง 5 ปีและไม่ได้รับยกเว้น หากไม่เข้าเงื่อนไขนี้จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน และค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินในส่วนของผู้ขาย เนื่องจากตามกฎหมาย ค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาซื้อขายให้แบ่งจ่ายฝ่ายละครึ่ง เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ค่าธรรมเนียมและภาษีชำระที่สำนักงานที่ดินในขั้นตอนจดทะเบียน
ค่าคอมมิชชันตกลงกันตั้งแต่เริ่มต้น และรวมอยู่ในราคาแล้ว
ไม่จำเป็น ในการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ผู้รับมอบอำนาจสามารถดำเนินการแทนคุณได้ สำหรับคอนโด กรมที่ดินมีแบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจ อ.ช.21 ส่วนหนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศ ควรให้สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุล หรือโนตารีพับลิกเป็นผู้รับรอง
เรารับดำเนินการในกรณีเช่นนี้ด้วย ขั้นแรกจะตรวจสอบเอกสารว่ากรรมสิทธิ์อยู่ในชื่อใคร ใครเป็นผู้ถือหุ้นของบริษัท และใครมีอำนาจลงนามในการซื้อขาย
ได้ สัญญาเช่าไม่ระงับเมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของ สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าจะโอนไปยังผู้ซื้อ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย มาตรา 569)
โอนผ่านธนาคาร ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย เงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์สามารถโอนออกไปต่างประเทศได้ หากยอดเงินตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะขอเอกสารประกอบ ซึ่งในกรณีขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สัญญาซื้อขายและเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ควรเก็บเอกสารการนำเงินเข้าประเทศตอนซื้อไว้ด้วย (แบบฟอร์ม FET หรือ credit advice) เราให้คำปรึกษาเรื่องการโอนเงิน