Wohnung in Pattaya verkaufen
Für Eigentümer von Wohnungen in Condominiums in Pattaya: wie der Verkauf abläuft, welche Unterlagen der Verkäufer benötigt, welche Steuern und Gebühren bei der Eigentumsübertragung im Land Office anfallen und wie Sie Ihre Wohnung verkaufen, wenn Sie nicht in Thailand sind
Thai Residence unterstützt Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung: Wir bewerten das Objekt und schlagen eine Verkaufsstrategie vor, setzen Werbekanäle ein und begleiten den Verkauf vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe. Wenn es Ihnen lieber ist, können wir die Wohnung auch selbst kaufen: Wir kaufen regelmäßig Objekte an, die zu unseren Kriterien passen.
- Im Durchschnitt dauert der Verkauf 3 bis 8 Wochen
- Gebühr und Steuern werden bei der Registrierung im Land Office bezahlt
- Verkauf ohne Anreise per Vollmacht möglich
- Die Provision wird zu Beginn besprochen und ist bereits im Preis enthalten
So läuft der Verkauf einer Wohnung ab
Der allgemeine Ablauf beim Verkauf einer Wohnung in einem Condominium. Im Durchschnitt dauert der Verkauf 3 bis 8 Wochen, vieles hängt vom jeweiligen Objekt ab.
1. Anfrage und Angaben zur Wohnung
Senden Sie eine Anfrage über das Formular auf dieser Seite oder schreiben Sie uns per WhatsApp. Während der Geschäftszeiten (8:00-20:00 Uhr) melden wir uns innerhalb von 10 Minuten bei Ihnen, um die Wohnung zu bewerten. Hilfreich sind dabei:
- Name der Wohnanlage, Etage und Fläche laut Eigentumsurkunde;
- Fotos der Wohnung und des Ausblicks aus dem Fenster;
- auf wen die Wohnung eingetragen ist: auf Sie im Rahmen der Ausländerquote, auf einen thailändischen Staatsangehörigen oder auf eine thailändische Gesellschaft;
- Kaufjahr, denn davon hängen die Steuern ab;
- ob die Wohnung vermietet ist und bis wann der Mietvertrag läuft;
- Ihre Preisvorstellung.
2. Preiseinschätzung
Wir schätzen den Wert Ihrer Wohnung ein und schlagen eine Verkaufsstrategie vor. Den Kaufpreis vereinbaren Sie mit dem Käufer. Der staatliche Schätzwert dient zur Berechnung der Gebühr und der Steuern und kann vom Marktpreis abweichen. Sie finden ihn auf der Website des Treasury Department.
Geben Sie im Vertrag keinen zu niedrigen Preis an: Stellt das Revenue Department fest, dass der tatsächliche Preis höher ist als der angegebene, darf es die Specific Business Tax auf Basis des tatsächlichen Preises nachträglich festsetzen (Revenue Department).
3. Bescheinigung über Schuldenfreiheit
Prüfen Sie, ob Ihnen das Original der Eigentumsurkunde vorliegt und für die Wohnung keine Rückstände beim Hausgeld (common fee) bestehen. Die Bescheinigung über Schuldenfreiheit stellt der Verwalter der Eigentümergemeinschaft des Kondominiums aus. Ohne sie registriert das Land Office den Eigentumsübergang nicht. Bestehen keine Rückstände, muss der Verwalter die Bescheinigung innerhalb von 15 Tagen nach Antragstellung ausstellen (Condominium Act, § 29).
4. Käufersuche
Wir nutzen Werbekanäle und begleiten den Verkauf vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe. Ob ein Ausländer die Wohnung kaufen kann, hängt davon ab, auf wen sie eingetragen ist, und von der Ausländerquote im Gebäude. Mehr dazu im Abschnitt „Wem Sie die Wohnung verkaufen können“.
5. Kaufvertrag
Halten Sie vor der Registrierung gemeinsam mit dem Käufer im Vertrag fest: Preis, Datum der Umschreibung, Zahlungsmodalitäten und wer welche Gebühren und Steuern trägt.
6. Registrierung beim Land Office
Den Eigentumsübergang registriert das Grundbuchamt (Land Office), in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Gebühr und Steuern werden dort direkt bei der Registrierung bezahlt, mehr dazu im Abschnitt „Steuern und Gebühren“. Wenn Sie sich nicht in Thailand aufhalten, kann Sie ein Bevollmächtigter bei der Registrierung vertreten.
7. Geld und Überweisung ins Ausland
Nach den Regeln der thailändischen Zentralbank darf der Erlös aus einem Immobilienverkauf ins Ausland überwiesen werden. Ab einem Betrag von 200.000 US-Dollar verlangt die Bank Nachweise, beim Immobilienverkauf zum Beispiel den Kaufvertrag und das Dokument über den Eigentumsübergang (Bank of Thailand, Dokumentenliste für Banken). Bewahren Sie auch die Belege über den Geldtransfer nach Thailand beim Kauf auf (FET-Formular oder credit advice), denn die Bank kann sie anfordern. Die genaue Liste erfragen Sie bei Ihrer Bank. Wir beraten Sie zu Finanztransfers.
Unterlagen des Verkäufers
- Original der Eigentumsurkunde für die Wohnung (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด, Formular อ.ช.2).
- Reisepass des Verkäufers, bei thailändischen Staatsangehörigen die ID-Karte.
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft des Kondominiums über die Schuldenfreiheit der Wohnung.
- Beim Verkauf durch einen Vertreter eine Vollmacht, bei Wohnungen auf dem Formular อ.ช.21.
- Ist die Wohnung auf eine Gesellschaft eingetragen, die Unterlagen der Gesellschaft und ein Nachweis der Vertretungsbefugnis der unterzeichnenden Person.
Die vollständige Liste für Ihren Fall erfragen Sie beim Land Office.
Verkauf ohne Anreise nach Thailand
Sie müssen nicht persönlich anreisen: Bei der Registrierung im Land Office kann Sie ein Bevollmächtigter vertreten. Am einfachsten stellen Sie die Vollmacht auf dem Formular des Department of Lands aus, für Wohnungen ist das Formular อ.ช.21. Wird ein anderes Formular verwendet, muss es dieselben Angaben enthalten. Die Regeln des Department of Lands:
- in der Vollmacht werden die Wohnung und die Handlung, etwa der Verkauf, ausdrücklich genannt;
- Korrekturen werden vermerkt und mit der eigenen Unterschrift bestätigt;
- ein leeres oder unvollständig ausgefülltes Formular wird nicht unterschrieben;
- erforderlich ist mindestens ein Zeuge, bei Fingerabdruck statt Unterschrift sind es zwei;
- eine im Ausland ausgestellte Vollmacht sollte in einer Botschaft oder einem Konsulat oder von einem Notar (notary public) beglaubigt werden.
Steuern und Gebühren beim Verkauf einer Wohnung
Gebühr und Steuern werden beim Land Office bei der Registrierung des Eigentumsübergangs bezahlt. Ein Teil wird vom Schätzwert der Wohnung berechnet, ein Teil vom höheren der beiden Beträge: Vertragspreis oder Schätzwert.
| Abgabe | Satz | Bemessungsgrundlage | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Gebühr für die Registrierung des Eigentumsübergangs (transfer fee) | Satz2 % | BemessungsgrundlageSchätzwert | Wer zahltje zur Hälfte, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben |
| Quellensteuer (Verkäufer ist Privatperson) | Satznach dem Einkommensteuertarif | BemessungsgrundlageSchätzwert abzüglich eines Abzugs je nach Besitzdauer | Wer zahltVerkäufer |
| Quellensteuer (Verkäufer ist eine Gesellschaft) | Satz1 % | Bemessungsgrundlageder höhere Betrag aus Vertragspreis und Schätzwert | Wer zahltVerkäufer |
| Specific Business Tax | Satz3,3 % (3 % plus Kommunalsteuer von 10 % auf diesen Betrag) | Bemessungsgrundlageder höhere Betrag | Wer zahltVerkäufer als Privatperson, wenn seit dem Kauf weniger als 5 Jahre vergangen sind und keine Befreiung greift |
| Stempelsteuer (stamp duty) | Satz0,5 % | Bemessungsgrundlageder höhere Betrag | Wer zahltVerkäufer, wenn er keine Specific Business Tax zahlt |
Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, erfragen Sie die Bedingungen zur Specific Business Tax und zur Stempelsteuer beim Land Office.
Quellen: Department of Lands, Revenue Department.
Wer die Gebühr von 2 % zahlt
Nach dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch tragen Käufer und Verkäufer die Kosten des Kaufvertrags je zur Hälfte, sofern sie nichts anderes vereinbart haben (§ 457). Halten Sie im Vertrag fest, wer die Umschreibungsgebühr zahlt.
Gebühr von 0,01 % beim Verkauf an thailändische Staatsangehörige
Vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2027 beträgt die Umschreibungsgebühr für eine Wohnung 0,01 % statt 2 %, wenn der Käufer eine Privatperson mit thailändischer Staatsangehörigkeit ist und weder Preis noch Schätzwert der Wohnung 7 Mio. Baht übersteigen. An den Steuern ändert diese Maßnahme nichts (Department of Lands). Ist der Käufer Ausländer, beträgt die Gebühr 2 %.
So wird die Quellensteuer für Privatpersonen als Verkäufer berechnet
Berechnungsweg (Revenue Department):
- Ausgangspunkt ist der Schätzwert der Wohnung am Tag der Registrierung.
- Davon werden pauschale Kosten abgezogen, abhängig von der Zahl der Jahre im Eigentum (Royal Decree No. 165). Die Sätze stehen in der Tabelle unten. Wurde die Wohnung geerbt oder geschenkt, beträgt der Abzug 50 %.
- Der verbleibende Betrag wird durch die Zahl der Jahre im Eigentum geteilt. Darauf wird die Steuer nach dem Einkommensteuertarif berechnet und mit derselben Zahl an Jahren multipliziert.
| Jahre im Eigentum | Abzug |
|---|---|
| 1 | 92 % |
| 2 | 84 % |
| 3 | 77 % |
| 4 | 71 % |
| 5 | 65 % |
| 6 | 60 % |
| 7 | 55 % |
| 8 und mehr | 50 % |
Die Jahre im Eigentum werden nach Kalenderjahren gezählt, Kaufjahr und Verkaufsjahr eingeschlossen: Haben Sie 2024 gekauft und verkaufen 2026, sind das 3 Jahre. Mehr als 10 Jahre werden als 10 gezählt. Den genauen Betrag zeigt der Rechner des Revenue Department.
Wann keine Specific Business Tax anfällt
- Seit dem Kauf sind mehr als 5 Jahre vergangen. Die Frist wird taggenau berechnet: vom Tag, an dem Sie das Eigentum erhalten haben, bis zum Tag der Umschreibung auf den Käufer.
- Die Wohnung wurde geerbt.
- Die Wohnung ist Ihr Hauptwohnsitz, und Sie waren dort ab dem Kaufdatum mindestens ein Jahr im Hausregister (tabien baan) gemeldet. Das Jahr kann auch mit Unterbrechungen zusammenkommen.
In diesen Fällen zahlen Sie statt der Specific Business Tax eine Stempelsteuer von 0,5 %. Wurde beides gezahlt, kann die Stempelsteuer innerhalb von 10 Jahren über die Steuerbehörde zurückgefordert werden (Revenue Department).
Ob für diese Befreiung auch das gelbe Hausregister für Ausländer (ท.ร.13) anerkannt wird, geht aus den offiziellen Quellen nicht eindeutig hervor: Klären Sie das vor dem Verkauf beim Land Office.
Fiktives Rechenbeispiel
Die Wohnung wurde im März 2024 gekauft und wird im Oktober 2026 für 3.500.000 Baht verkauft. Der Schätzwert beträgt 2.400.000 Baht. Verkäufer ist eine Privatperson, die nicht im Hausregister gemeldet ist, Käufer ist ein Ausländer.
- Umschreibungsgebühr: 2 % von 2.400.000 = 48.000 Baht. Sofern nichts anderes vereinbart ist, teilen sich die Parteien die Gebühr zu gleichen Teilen.
- Specific Business Tax: Seit dem Kauf sind weniger als 5 Jahre vergangen, daher 3,3 % von 3.500.000 (der Preis liegt über dem Schätzwert) = 115.500 Baht.
- Stempelsteuer fällt nicht an, weil die Specific Business Tax gezahlt wird.
- Quellensteuer: 3 Jahre im Eigentum, Abzug 77 %, laut Rechner des Revenue Department 27.600 Baht.
Steuern des Verkäufers: 143.100 Baht zuzüglich seines Anteils an der Umschreibungsgebühr.
Die Zahlen sind fiktiv, das Beispiel veranschaulicht den Berechnungsweg.
Alle Angaben dienen der Orientierung. Sätze und Regeln entsprechen den offiziellen Quellen mit Stand 15. Oktober 2026. Prüfen Sie sie vor dem Verkauf beim Land Office.
An wen Sie die Wohnung verkaufen können
Ist die Wohnung in der Ausländerquote auf Sie eingetragen, können Sie sie sowohl an Ausländer als auch an thailändische Staatsbürger verkaufen.
Ein ausländischer Käufer bezahlt die Wohnung mit Geld, das in Fremdwährung nach Thailand transferiert wurde, oder von einem Baht-Konto für Nichtansässige bzw. einem Fremdwährungskonto (Condominium Act, § 19). Mehr dazu im Kaufratgeber.
In einem Condominium dürfen Ausländern zusammen höchstens 49 % der Fläche aller Wohnungen gehören (§ 19 bis). Gehört die Wohnung einem thailändischen Staatsbürger, kann ein Ausländer sie nur kaufen, wenn im Gebäude noch Ausländerquote frei ist: So funktioniert die 49-%-Quote.
Sonderfälle
Wohnung auf thailändischen Partner oder Firma eingetragen
Auch solche Fälle übernehmen wir. Zuerst werden die Unterlagen geprüft: auf wen der Titel eingetragen ist, wer die Gesellschafter der Firma sind und wer zur Unterzeichnung des Geschäfts berechtigt ist. Die Risiken von Nominee-Eigentum behandelt der Artikel „Nominee-Strukturen in Thailand“.
Vermietete Wohnung
Ein Mietvertrag endet nicht mit dem Verkauf: Der neue Eigentümer übernimmt die Rechte und Pflichten des Vermieters (Zivil- und Handelsgesetzbuch Thailands, § 569). Legen Sie dem Käufer den Mietvertrag und seine Laufzeit rechtzeitig vor.
Häufige Fragen
Senden Sie eine Anfrage über das Formular auf dieser Seite oder schreiben Sie uns per WhatsApp. Während der Geschäftszeiten (8:00-20:00 Uhr) melden wir uns innerhalb von 10 Minuten für die Bewertung. Dafür sind Name der Wohnanlage, Etage, Fläche, Fotos der Wohnung und das Kaufjahr hilfreich.
Ja. Wir setzen Werbekanäle ein und begleiten das Geschäft vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Ja, wir kaufen regelmäßig Objekte an, die zu unseren Kriterien passen, und können eine Wohnung in jeder Phase kaufen.
Im Durchschnitt 3 bis 8 Wochen, vieles hängt vom Objekt ab. Die Bescheinigung über die Schuldenfreiheit muss der Verwalter des Condominiums innerhalb von 15 Tagen nach Antragstellung ausstellen, sofern keine Schulden bestehen. Beantragen Sie sie daher am besten frühzeitig.
Quellensteuer; Specific Business Tax von 3,3 %, wenn seit dem Kauf weniger als 5 Jahre vergangen sind und keine Befreiung greift, andernfalls Stempelsteuer von 0,5 %; ein Anteil an der Transfergebühr von 2 % des Schätzwerts: Die Kosten der Kaufabwicklung werden gesetzlich zu gleichen Teilen getragen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Gebühr und Steuern werden bei der Registrierung im Land Office bezahlt.
Die Provision wird zu Beginn besprochen und ist bereits im Preis enthalten.
Nein. Bei der Registrierung im Land Office kann Sie ein Bevollmächtigter vertreten. Für Wohnungen hat das Department of Lands ein eigenes Vollmachtsformular อ.ช.21. Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht sollte bei der Botschaft, beim Konsulat oder bei einem Notar beglaubigt werden.
Auch solche Fälle übernehmen wir. Zunächst werden die Unterlagen geprüft: auf wen der Eigentumstitel eingetragen ist, wer die Anteilseigner der Gesellschaft sind und wer berechtigt ist, den Vertrag zu unterzeichnen.
Ja. Der Mietvertrag endet nicht mit dem Eigentümerwechsel: Die Rechte und Pflichten des Vermieters gehen auf den Käufer über (thailändisches Zivil- und Handelsgesetzbuch, Art. 569).
Über die Bank. Nach den Regeln der Bank of Thailand darf der Erlös aus einem Immobilienverkauf ins Ausland überwiesen werden. Ab einem Betrag von 200.000 US-Dollar verlangt die Bank Unterlagen, bei einem Immobilienverkauf zum Beispiel den Kaufvertrag und den Nachweis über den Eigentumsübergang. Bewahren Sie auch die Belege über die Einfuhr des Geldes beim Kauf auf (FET-Formular oder credit advice). Wir beraten Sie zu Auslandsüberweisungen.