Visum für Thailand 2026: Ratgeber für Immobilienkäufer und Investoren

Sergey Svinar

Mitgründer von Thai Residence

Aktualisiert am 10. Juli 2026

Dieser Ratgeber stützt sich auf Primärquellen: die Anordnungen der thailändischen Einwanderungsbehörde (Immigration Bureau) Nr. 237/2568 und Nr. 238/2568 (Royal Gazette, Band 142, 4. Dezember 2025), die offiziellen Anforderungen des BOI an das LTR-Visum, die Tarife von Thailand Privilege sowie die Beschlüsse des thailändischen Kabinetts vom Mai 2026. Wir beantragen Visa für unsere Käufer selbst. Wo der offizielle Text vom tatsächlichen Ablauf abweicht, weisen wir deshalb ausdrücklich darauf hin.

Das Wichtigste in Kürze: In Thailand gibt es kein „Golden Visa“ und keine Aufenthaltsgenehmigung für den Kauf einer Wohnimmobilie. Seit dem 1. Oktober 2025 gilt jedoch ein vollwertiges Visum für Immobilieninvestitionen ab 3 Mio. Baht. Zusammen mit dem LTR-Visum, Thailand Privilege und den Rentnervisa ergeben sich damit vier praktikable Wege, ganzjährig legal im Land zu leben, wenn Sie hier eine Immobilie kaufen oder bereits gekauft haben. Die visumfreie Einreise für Touristen wird dagegen eingeschränkt: Die Verkürzung hat die Regierung bereits beschlossen.

Was sich 2026 ändert

Die Linie der Behörden ist klar: Die visumfreie Einreise ist für Touristen gedacht, wer im Land lebt, braucht ein Langzeitvisum. Seit November 2025 unterbindet die Einwanderungsbehörde sogenannte Border Runs konsequent: Mehr als zwei visumfreie Einreisen innerhalb eines Jahres ohne nachvollziehbaren Anlass gelten als Grund, die Einreise zu verweigern. Wenn Sie mehr als 2-3 Monate im Jahr in Thailand verbringen, ist ein Langzeitvisum keine Frage der Bequemlichkeit mehr, sondern eine Notwendigkeit.

Alle Visa für Thailand im Vergleich

Im Folgenden gehen wir jeden Weg im Detail durch. Wir beginnen mit den vier Visa, die direkt oder indirekt an eine Immobilie gekoppelt sind: Genau sie lösen die Aufgabe „kaufen und hier leben“.

Immobilienvisum ab 3 Mio. Baht

Es ist die wichtigste Neuerung im thailändischen Visasystem der letzten Jahre. Seit dem 1. Oktober 2025 gelten die Anordnungen der Einwanderungsbehörde Nr. 237/2568 (Erstvisum) und Nr. 238/2568 (jährliche Verlängerungen): Ausländer, die eine Eigentumswohnung ab 3 Mio. Baht gekauft haben, dürfen ein Jahr in Thailand leben und diese Erlaubnis unbegrenzt jährlich verlängern, solange ihnen die Immobilie gehört. Auf dem Markt wird das Programm Thailand Second Home genannt. Einen offiziellen Namen hat es nicht, nur die Nummern der Anordnungen.

Diesen Weg sind wir bereits gemeinsam mit einem Kunden gegangen: Kauf einer Eigentumswohnung in Pattaya, Zertifizierung, Stempel. Den konkreten Fall mit allen Dokumenten beschreiben wir in einem eigenen Artikel zum Visum ab 3 Mio. Baht.

Drei Wege laut Wortlaut der Anordnungen

Das praktische Fazit zur Miete: Nach 3-4 Jahren mit Vorauszahlungen von je 1.020.000 Baht haben Sie den Preis einer eigenen Wohnung ausgegeben, die Ihnen dasselbe Visum verschafft und als Vermögenswert erhalten bleibt.

Wichtige Details aus der Praxis und dem offiziellen Text:

• Wohnungen im Bau sind nicht zulässig. Das Eigentum muss bereits eingetragen sein, Reservierungsverträge und Ratenzahlungen während der Bauphase zählen nicht.
• Einen Stichtag für den Kauf legen die Anordnungen nicht fest. Im Internet liest man sowohl „gekauft nach Oktober 2020“ als auch „nur nach Oktober 2025“, im offiziellen Text steht weder das eine noch das andere. Das letzte Wort hat die Zertifizierung durch das Tourismusministerium. Wenn Sie bereits eine Eigentumswohnung ab 3 Mio. Baht besitzen, haben Sie also eine Chance: Wir prüfen das für die konkrete Immobilie.
• Die Zertifizierung durch das Ministerium für Tourismus und Sport ist Pflicht und erfolgt über einen autorisierten Anbieter: Der Status als „Sponsor des Langzeittourismus“ wird per Schreiben bestätigt, ohne dieses Schreiben wendet die Einwanderungsbehörde die Standardschwelle von 10 Mio. Baht an. Die Zertifizierung dauert 7-10 Arbeitstage.
• Arbeiten ist mit diesem Visum nicht erlaubt, eine Arbeitserlaubnis (Work Permit) wird nicht ausgestellt. Das Einkommen muss aus dem Ausland stammen.

Beantragung Schritt für Schritt

1. Wählen und kaufen Sie eine fertiggestellte Eigentumswohnung ab 3 Mio. Baht, deren Eigentum auf Ihren Namen eingetragen wird. Infrage kommen sowohl Wohnungen in einem bereits übergebenen Neubauprojekt als auch andere bezugsfertige Wohnungen: Entscheidend ist die eingetragene Eigentumsübertragung.
2. Stellen Sie die Unterlagen zusammen: Kaufvertrag, Zahlungsnachweis, Chanote (Grundbuchtitel) vom Grundbuchamt, Quittung über die Transfergebühren, Passkopie, Fotos der Immobilie, TM.30.
3. Lassen Sie sich über einen akkreditierten Anbieter das Zertifikat des Tourismusministeriums ausstellen (7-10 Arbeitstage).
4. Stellen Sie den Antrag bei der Einwanderungsbehörde: Die erste Aufenthaltserlaubnis für 90 Tage wird bei einem einzigen Termin eingestempelt.
5. Beantragen Sie etwa am 70. Tag die Verlängerung um ein Jahr. Danach verlängern Sie jährlich, solange Ihnen die Immobilie gehört.

Kosten und Bearbeitungszeiten

Die staatliche Gebühr für jede Verlängerung um ein Jahr beträgt 1.900 Baht (Standardtarif TM.7). Separat bezahlen Sie die Leistungen des Zertifizierungsanbieters: eine Registrierungsgebühr von etwa 4.000 Baht und eine Servicegebühr von 27.000 Baht pro Jahr und Person, auch für Familienangehörige. Die Familie kann einbezogen werden, sobald der Hauptantragsteller die erste Verlängerung um ein Jahr erhalten hat: Ehepartner, Kinder unter 20 Jahren und Eltern über 50.

Mit dem Verkauf der Immobilie entfällt der Anspruch auf Verlängerung: Das Eigentum wird bei jeder jährlichen Verlängerung anhand der vollständigen Unterlagen geprüft.

LTR-Visum für 10 Jahre

Long-Term Resident ist das anspruchsvollste und zugleich privilegierteste Visum Thailands, ein Programm der Investitionsbehörde BOI (Board of Investment). Es wird für 10 Jahre (5+5) erteilt, die Visumgebühr beträgt 50.000 Baht. Statt alle 90 Tage meldet sich der Inhaber nur einmal im Jahr, nutzt Fast-Track an den Flughäfen und erhält vor allem erhebliche Steuervorteile.

Kategorien und Voraussetzungen

Immobilien werden auf die Investition angerechnet

Für Käufer ist das der entscheidende Punkt: In den Kategorien Wealthy Global Citizen (500.000 USD) und Wealthy Pensioner (250.000 USD) wird eine in Thailand gekaufte Immobilie auf die geforderte Investitionssumme angerechnet. Voraussetzungen: eine Eigentumswohnung im Freehold, ein Haus oder eine Villa, eingetragen auf den Namen des Antragstellers (ein Leasehold zählt bei einer Restlaufzeit ab 10 Jahren); Eigentum über ein thailändisches Unternehmen ist nicht zulässig; mehrere Objekte werden zusammengerechnet; der Auszug des Grundbuchamts darf bei Antragstellung nicht älter als 6 Monate sein.

Eine Wohnung für 15-17 Mio. Baht deckt also gleichzeitig den Wohnbedarf und den größten Teil der LTR-Investitionsanforderung für einen Rentner mit einem Einkommen ab 40.000 USD pro Jahr ab.

Steuervorteile

Nach dem Königlichen Dekret Nr. 743 sind die Kategorien Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner und Work-from-Thailand von der thailändischen Einkommensteuer auf Auslandseinkünfte befreit, ohne Betragsgrenze und unabhängig davon, wann das Geld nach Thailand überwiesen wird. Nach der Reform der Besteuerung von Auslandseinkünften im Jahr 2024 ist das der stärkste Steuervorteil im Land. In der Kategorie Highly-Skilled gilt ein pauschaler Steuersatz von 17 % statt eines progressiven Tarifs bis 35 %.

Außerdem gilt: Erforderlich ist eine Versicherung mit einer Deckung ab 50.000 USD (oder eine Einlage von 100.000 USD). In den Antrag können der Ehepartner und bis zu 4 unterhaltsberechtigte Angehörige aufgenommen werden.

Thailand Privilege

Das frühere Thailand Elite ist ein Mitgliedschaftsprogramm eines staatlichen Unternehmens unter dem Dach der thailändischen Tourismusbehörde. Es handelt sich um ein Visum auf Mitgliedschaftsbasis: keine Anforderungen an Einkommen, Vermögen oder Alter, nur ein einmaliger Beitrag.

Im Paket enthalten sind ein Mehrfachvisum, VIP-Empfang und Fast-Track an den Flughäfen, Lounges, ein Concierge-Service für Behördengänge (die 90-Tage-Meldungen werden für Sie erledigt) sowie das Recht, ein Konto bei einer thailändischen Bank zu eröffnen. Arbeiten ist mit dem Privilege-Visum nicht erlaubt. Bis zum 14. August 2026 läuft eine Familienaktion: Angehörige können zu Platinum, Diamond und Reserve für 750.000 Baht pro Person hinzugefügt werden.

Geeignet ist das Programm für alle, die schnell einen Langzeitstatus erhalten möchten, ohne ihr Vermögen strukturieren zu müssen. Wenn Ihr Budget für das Leben in Thailand ohnehin den Kauf einer Wohnung vorsieht, vergleichen Sie: 650.000 Baht für Bronze gegenüber einer Eigentumswohnung für 3 Mio. Baht, die Ihnen ein Visum verschafft, in Ihrem Besitz bleibt und Mieteinnahmen abwirft.

Rentnervisa Non-O, O-A und O-X

Der Klassiker für alle ab 50. Die finanziellen Anforderungen haben sich seit Jahren nicht verändert und bleiben auch 2026 gleich: Gerüchte über höhere Schwellen haben sich nicht bestätigt.

Für die Verlängerung des Non-O gelten folgende Regeln zum Guthaben: Die 800.000 Baht müssen 2 Monate vor der Antragstellung und 3 Monate danach auf dem Konto liegen, in der übrigen Zeit darf der Kontostand 400.000 Baht nicht unterschreiten. Die staatliche Verlängerungsgebühr beträgt 1.900 Baht pro Jahr, hinzu kommt alle 90 Tage die Meldung des Wohnorts (online möglich).

Der Bezug zur Immobilie ist hier indirekt, aber praktisch: Die eigene Wohnung bedeutet eine feste Adresse für TM.30 und die jährlichen Verlängerungen, keine Mietkosten und einen Vermögenswert, der für Sie arbeitet. Viele unserer Kunden ab 50 entscheiden sich zwischen dem Rentnervisum und dem Visum ab 3 Mio. Baht. Nach dem Kauf einer Wohnung ist Letzteres oft einfacher, weil keine 800.000 Baht auf dem Konto gebunden bleiben müssen.

Gibt es eine Aufenthaltsgenehmigung oder einen Daueraufenthaltstitel für den Immobilienkauf?

Die kurze, ehrliche Antwort: nein. In Thailand gibt es keine Aufenthaltsgenehmigung und keinen Daueraufenthaltstitel „für Investitionen“ im üblichen europäischen Sinn, und wer Ihnen eine „Aufenthaltsgenehmigung für eine Wohnung“ verspricht, führt Sie in die Irre. Was es tatsächlich gibt:

• Permanent Residence (PR): das dauerhafte Aufenthaltsrecht. Quote: höchstens 100 Personen pro Staatsangehörigkeit und Jahr. Voraussetzungen: mindestens 3 aufeinanderfolgende Jahre mit jährlichen Verlängerungen desselben Non-Immigrant-Visums, eine Kategorie (Investitionen ab 10 Mio. Baht, Beschäftigung mit einem Gehalt ab 80.000 Baht im Monat, Familie) und ein Interview auf Thai. Bei Bewilligung wird eine Gebühr von 191.400 Baht fällig. Anträge werden nur in einem Zeitfenster einmal im Jahr angenommen, die tatsächliche Bearbeitungsdauer beträgt 1-3 Jahre. Mit PR entfallen die 90-Tage-Meldungen, und Sie werden ins Hausregister (Tabien Baan) eingetragen. Der Kauf einer Wohnung allein führt jedoch nicht zur PR.
• Staatsbürgerschaft: in der Regel erst nach PR, ab 5 Jahren mit dauerhafter Registrierung, Punktesystem, Thai-Sprachkenntnisse.

Das praktische Fazit: Für Immobilienkäufer entspricht einer Aufenthaltsgenehmigung funktional das Visum ab 3 Mio. Baht (Sie leben im Land, solange Ihnen die Immobilie gehört) oder das LTR-Visum für 10 Jahre. Beide ermöglichen einen legalen, ganzjährigen Aufenthalt ohne Quoten und Prüfungen, das Visum ab 3 Mio. Baht lässt sich zudem unbegrenzt verlängern.

DTV und weitere Visa

DTV: Visum für digitale Nomaden

Das Destination Thailand Visa wird für 5 Jahre erteilt und erlaubt einen Aufenthalt von bis zu 180 Tagen pro Einreise (plus eine Verlängerung um 180 Tage im Land). Voraussetzungen: 500.000 Baht auf dem Konto, wobei die Einwanderungsbehörde seit 2025 prüft, ob das Guthaben mindestens 3 Monate vorhanden war, sowie eine nachgewiesene Remote-Tätigkeit für ausländische Kunden oder die Teilnahme an Soft-Power-Programmen ab 6 Monaten (Muay Thai, Kochschulen; thailändische Sprachschulen wurden von der Liste gestrichen). Der Antrag ist nur aus dem Ausland über das offizielle E-Visa-Portal möglich. Für thailändische Arbeitgeber zu arbeiten ist nicht erlaubt. Wichtig: Wer sich in einem Kalenderjahr 180 Tage oder länger im Land aufhält, wird in Thailand steuerlich ansässig.

Non-B: Arbeitsvisum

Für eine Anstellung bei einem thailändischen Unternehmen. Das Visum wird bei der Botschaft beantragt, im Land wird anschließend die Arbeitserlaubnis (Work Permit) ausgestellt. Die Hauptlast trägt der Arbeitgeber: 2 Mio. Baht eingetragenes Stammkapital und 4 thailändische Angestellte pro Ausländer. Verlängert wird jährlich, solange eine gültige Arbeitserlaubnis vorliegt.

Non-ED: Studentenvisum

Visum für den Besuch von Präsenzunterricht. Beachten Sie: 2025 hat Thailand rund 10.000 Studentenvisa wegen Scheinstudiums annulliert und eine zentrale Anwesenheitskontrolle (mindestens 80 %) sowie monatliche Berichte der Schulen eingeführt. Als „Visum zum Wohnen“ funktioniert das ED nicht mehr: Es setzt echten Unterricht voraus.

Visumfreie Einreise: Regeln nach Ländern

Derzeit (bis zur Veröffentlichung des Mai-Beschlusses in der Royal Gazette) gilt für 93 Länder die visumfreie Einreise für 60 Tage. Der beschlossene neue Rahmen sieht so aus:

Den visumfreien Stempel verlängern Sie bei der Einwanderungsbehörde für 1.900 Baht. Seit November 2025 gelten Regeln gegen Border Runs: höchstens zwei visumfreie Einreisen pro Jahr ohne triftigen Grund, eine zweite Verlängerung nur noch um 7 Tage, über Landgrenzen höchstens zwei Einreisen pro Jahr. Außerdem benötigen ausnahmslos alle Reisenden die digitale Ankunftskarte TDAC. Sie wird online ausgefüllt, frühestens 72 Stunden vor der Einreise, und ist kostenlos.

Das Fazit ist einfach: In Thailand „mit Touristenstempeln“ zu leben, wie es jahrelang üblich war, funktioniert nicht mehr. Das System lenkt alle, die länger im Land leben, gezielt zu Langzeitvisa.

So wählen Sie das passende Visum

• Sie haben eine Eigentumswohnung ab 3 Mio. Baht gekauft oder wollen eine kaufen: das Immobilienvisum. Sie leben im Land, solange Ihnen die Immobilie gehört, die jährliche Verlängerung kostet 1.900 Baht staatliche Gebühr. Beginnen Sie mit der Auswahl einer Wohnung passend zur Visumschwelle.
• Budget ab 250.000 USD und passives Einkommen: LTR Wealthy Pensioner. 10 Jahre, Steuervorteile, Immobilien werden auf die Investition angerechnet.
• Vermögen ab 1 Mio. USD: LTR Wealthy Global Citizen. 10 Jahre, Investition von 500.000 USD, auch in Immobilien, ohne Einkommensanforderung.
• Sie brauchen schnell einen Status, ohne etwas zu kaufen: Thailand Privilege Bronze für 650.000 Baht (der Tarif gilt bis 30. September 2026).
• Sie sind 50 oder älter und möchten nicht investieren: das Rentnervisum Non-O. 800.000 Baht auf dem Konto, jährliche Verlängerung.
• Sie arbeiten remote und kommen für die Saison: DTV. 5 Jahre, bis zu 360 Tage am Stück, 500.000 Baht auf dem Konto.
• Sie kommen für 2-4 Wochen in den Urlaub: die visumfreie Einreise. Achten Sie aber auf die neuen Regeln, bald gelten 30 statt 60 Tage.

Wir begleiten Käufer auf dem gesamten Weg zum Visum, von der Auswahl einer Immobilie passend zur Visumschwelle bis zum Zertifikat des Tourismusministeriums und dem Stempel im Pass. Wenn Sie unsicher sind, welcher Weg der richtige für Sie ist, schreiben Sie uns: Wir besprechen Ihre Situation und rechnen beide Varianten durch, mit und ohne Kauf.

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