Wie Sie als Ausländer 2026 eine Immobilie in Thailand kaufen

Rechtsgrundlagen:

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), Sections 19 und 19 bis: Ausländer dürfen Wohnungen im Umfang von bis zu 49 % der Gesamtfläche des Gebäudes besitzen.
• Land Code Section 86: Ausländer dürfen Grund und Boden nicht direkt besitzen.
• Land Department Notification Re: Foreign Ownership of Condominium Units: Sie bestätigt das Verfahren, mit dem die Quote vor der Eintragung geprüft wird.

So funktioniert die Ausländerquote von 49 %:

• Für jedes registrierte Condominium hält das Land Department den Anteil des ausländischen Eigentums fest.
• Beträgt die gesamte Wohnfläche eines Gebäudes zum Beispiel 10.000 m², dürfen Ausländern zusammen Wohnungen mit höchstens 4.900 m² gehören. Die übrigen 51 % entfallen auf thailändische Staatsbürger oder Unternehmen mit thailändischem Kapital.
• Ist die Quote ausgeschöpft, kann der Käufer die Wohnung nur als Leasehold erwerben.

Was Sie für die Eintragung als Freehold benötigen:

• Reisepass.
• Bestätigung einer thailändischen Bank, dass ein Betrag in mindestens der Höhe des Kaufpreises der Wohnung in Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen ist (FET-Formular oder Credit Advice mit dem Verwendungszweck „Kauf einer Wohnung“). Welches Dokument genau verlangt wird, klären Sie bitte mit der Bank und dem Land Office.
• Kaufvertrag und Übergabeprotokoll.
• Zahlung der Gebühren beim Land Department: Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des amtlichen Schätzwerts (laut Gesetz je zur Hälfte, in der Praxis nach Vereinbarung der Parteien). Die SBT von 3,3 % oder die Stempelsteuer von 0,5 % sowie die Einkommensteuer zahlt der Verkäufer.

Vorteile von Freehold:

• Volles Recht, über die Wohnung zu verfügen, sie zu verkaufen, zu verschenken und zu vererben.
• Die Wohnung kann ohne Einschränkungen vermietet werden.
• Die Wohnung kann bei Geschäften als Sicherheit eingesetzt werden.
• Schutz der Eigentümerrechte nach dem Condominium Act.

Gesetzgebung

• Foreign Business Act B.E. 2542 (1999)
• Land Code Sections 97-98

So funktioniert es

• Mindestens 51 % des Kapitals halten thailändische Gesellschafter, die selbst Geld einbringen und dessen Herkunft nachweisen können
• Die Gesellschaft erwirbt Grundstück und Immobilie als Freehold
• Halten Thailänder den Anteil nur für einen Ausländer und wird die Kontrolle über Vollmachten gesichert, gilt dies als Strohmann-Eigentum: Es drohen bis zu 3 Jahre Freiheitsstrafe und eine Geldstrafe von 100.000-1.000.000 Baht (Foreign Business Act, s.36), nach dem Land Code (s.113) bis zu 2 Jahre

Laufende Kosten der Gesellschaft

• Buchhaltung und Wirtschaftsprüfung 900-1.200 US-Dollar pro Jahr
• Verlängerung der Lizenzen 300-400 US-Dollar
• Rechtliche Begleitung 200-300 US-Dollar

Vorteile

• Grundstückseigentum als Freehold
• Unbefristetes Eigentum
• Erwerb mehrerer Immobilien möglich

Worauf Sie beim Kauf im Wiederverkauf achten sollten

• Es ist eine Schönheitsrenovierung oder eine Grundsanierung erforderlich.
• Häufig müssen Sie eine neue Küche, Klimaanlagen und einen Kühlschrank kaufen.
• Eine Prüfung auf Rückstände bei Nebenkosten und Versorgungsrechnungen ist Pflicht.
• Die Übertragung erfolgt direkt beim Land Department, Gebühren und Steuern werden jedoch zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.

Finanzielle Besonderheiten

• Transfer fee von 2 % auf den Schätzwert des Land Department, die Kosten werden zwischen den Parteien hälftig geteilt.
• Stamp duty von 0,5 %, sofern keine Specific Business Tax erhoben wird.
• Specific Business Tax von 3,3 %, die der Verkäufer bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren zahlt.
• Maklerprovision von etwa 3 %, teilweise bereits im Preis enthalten.
• Rechtliche Begleitung für etwa 600 USD.

Risiken beim Wiederverkauf

• Verschleiß der Haustechnik und der Möbel.
• Veraltete Angaben beim Land Department.
• Mögliche Rückstände des Eigentümers bei Nebenkosten oder Steuern.
• Keine Ratenzahlung, die Kosten werden strikt zwischen den Parteien aufgeteilt.

Typischer Zahlungsplan

• Anzahlung von 20 bis 30 % des Wohnungspreises.
• Der Restbetrag wird in gleichen Raten über 24 oder 36 Monate gezahlt.
• Es fallen keine Zinsen an.
• Nach der letzten Zahlung wird die Wohnung beim Land Department auf den Namen des Käufers eingetragen.

Unterlagen

• Reisepass
• Reservierungsvertrag und Kaufvertrag
• Bankbeleg Foreign Exchange Transaction (FET) zu jeder Überweisung aus dem Ausland

Bankhypotheken stehen Ausländern ohne Residenzstatus in Thailand nur eingeschränkt zur Verfügung.

Solche Kredite erhalten nur Residenten mit Arbeitsvisum und offiziellem Einkommen in Thailand, wie aus den Anforderungen der thailändischen Geschäftsbanken hervorgeht.

Allen anderen Kunden bieten einzelne Mikrofinanzunternehmen eine als Ratenzahlung getarnte „Hypothek“ an, mit hohen Gebühren und Zinsen von 6 bis 10 % pro Jahr. Diese Unternehmen sind von der Bank of Thailand nicht lizenziert und nicht berechtigt, das Eigentum vor der vollständigen Abzahlung eintragen zu lassen.

Die wichtigsten Zahlungen

• Die Transfer fee beträgt 2 % des vom Land Department ermittelten Schätzwerts. Üblicherweise zahlt der Käufer 1 %.
• Die Stamp duty beträgt 0,5 %, sofern keine Specific Business Tax erhoben wird.
• Die Specific Business Tax von 3,3 % zahlt der Verkäufer, wenn er innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb verkauft.
• Die Withholding Tax wird vom Verkäufer einbehalten, kann nach Vereinbarung aber auch aufgeteilt werden.