Визы в Таиланд 2026: полный гид для покупателей недвижимости и инвесторов

Сергей Свинарь

Сооснователь Thai Residence

Обновлено: 9 июля 2026

Гид составлен по первоисточникам: приказы Иммиграционного бюро Таиланда №237/2568 и №238/2568 (Royal Gazette, том 142, 4 декабря 2025), официальные требования BOI по LTR-визе, тарифы Thailand Privilege, решения Кабинета министров Таиланда за май 2026. Мы оформляем визы своим покупателям на практике, поэтому там, где официальный текст расходится с реальной процедурой, мы прямо это указываем.

Коротко о главном. В Таиланде нет «золотой визы» и нет ВНЖ за покупку жилья, но с 1 октября 2025 года действует полноценная виза за инвестиции в недвижимость от 3 млн бат. Вместе с LTR, Thailand Privilege и пенсионными визами это четыре рабочих пути легально жить в стране круглый год, если вы покупаете или уже купили здесь недвижимость. А туристический безвиз тем временем сжимается: его сокращение уже одобрено правительством.

Что меняется в 2026 году

Логика властей прозрачна: безвиз - для туристов, а для жизни в стране - долгосрочные визы. С ноября 2025 иммиграция уже жёстко отсекает «бордер-раны»: более двух безвизовых въездов за год без объяснимой причины - основание для отказа во въезде. Если вы проводите в Таиланде больше 2-3 месяцев в году, вопрос долгосрочной визы перестал быть удобством и стал необходимостью.

Сравнение всех виз Таиланда

Дальше разбираем каждый путь подробно. Начинаем с четырёх виз, которые прямо или косвенно завязаны на недвижимость: именно они закрывают задачу «купил и живу».

Виза за недвижимость от 3 млн бат

Самая важная новость визовой системы Таиланда за последние годы. С 1 октября 2025 действуют приказы Иммиграционного бюро №237/2568 (первичная виза) и №238/2568 (ежегодные продления): иностранец, купивший кондоминиум от 3 млн бат, получает право жить в Таиланде год с неограниченными ежегодными продлениями, пока владеет объектом. На рынке программу называют Thailand Second Home, официального имени у неё нет - только номера приказов.

Мы уже прошли этот путь вместе с клиентом: покупка кондо в Паттайе, сертификация, штампы - реальный кейс с документами разобран в отдельной статье про визу за 3 млн бат.

Три маршрута по официальному тексту приказов

Важные детали из практики и официального текста:

• Строящееся жильё не подходит. Право собственности должно быть уже зарегистрировано, договоры бронирования и рассрочка на этапе стройки не считаются.
• Даты отсечки покупки в приказах нет. В интернете пишут и «куплено после октября 2020», и «только после октября 2025» - в официальном тексте нет ни того, ни другого. Финальное слово за сертификацией Министерства туризма, поэтому если вы уже владеете кондо от 3 млн бат, шанс есть: проверяем по конкретному объекту.
• Обязательна сертификация Министерства туризма и спорта через уполномоченного оператора: статус «спонсора долгосрочного туризма» подтверждается письмом, без него иммиграция применяет стандартный порог в 10 млн бат. Сертификация занимает 7-10 рабочих дней.
• Работать по этой визе нельзя, work permit не выдаётся. Доход - из-за рубежа.

Как получить: шаги

1. Выбрать и купить достроенный кондоминиум от 3 млн бат с регистрацией права собственности на ваше имя. Подойдёт и новостройка со сдачей, и готовая квартира: главное - зарегистрированный трансфер.
2. Собрать пакет: договор купли-продажи, подтверждение оплаты, чанот (титул) из Земельного департамента, квитанция трансферных сборов, копия паспорта, фото объекта, TM.30.
3. Получить сертификат Министерства туризма через аккредитованного оператора (7-10 рабочих дней).
4. Подать в иммиграцию: первичное разрешение на 90 дней ставится за один визит.
5. Примерно на 70-й день подать на годовое продление. Дальше - ежегодно, пока владеете объектом.

Стоимость и сроки

Госпошлина за каждое годовое продление - 1 900 бат (стандартный тариф TM.7). Отдельно оплачиваются услуги оператора сертификации: регистрационный взнос около 4 000 бат и сервисный сбор 27 000 бат в год за каждого человека, включая членов семьи. Семья подключается после того, как основной заявитель получит первое годовое продление: супруг(а), дети до 20 лет и родители старше 50.

При продаже объекта право на продление исчезает: владение проверяется при каждом ежегодном продлении полным пакетом документов.

LTR виза на 10 лет

Long-Term Resident - самая «тяжёлая» и самая привилегированная виза Таиланда, программа Совета по инвестициям (BOI). Выдаётся на 10 лет (5+5), сбор за визу - 50 000 бат. Вместо отчёта каждые 90 дней держатель отмечается раз в год, получает fast-track в аэропортах и главное - серьёзные налоговые льготы.

Категории и требования

Недвижимость идёт в зачёт инвестиций

Ключевой момент для покупателей: в категориях Wealthy Global Citizen (500 000 USD) и Wealthy Pensioner (250 000 USD) купленная в Таиланде недвижимость засчитывается в требуемую сумму инвестиций. Условия: фрихолд-кондо, дом или вилла, зарегистрированные на имя заявителя (лизхолд считается при остатке аренды от 10 лет); собственность через тайскую компанию не подходит; несколько объектов суммируются; выписка из Земельного департамента должна быть не старше 6 месяцев на момент подачи.

То есть квартира за 15-17 млн бат закрывает сразу и жильё, и большую часть инвестиционного требования LTR для пенсионера с доходом от 40 000 USD в год.

Налоговые льготы

По королевскому декрету №743 категории Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner и Work-from-Thailand освобождены от тайского налога на доходы из зарубежных источников - без лимита сумм и независимо от момента перевода в Таиланд. После реформы налогообложения зарубежных доходов 2024 года это самое сильное налоговое предложение в стране. Highly-Skilled платят плоские 17% вместо прогрессии до 35%.

Дополнительно: страховка с покрытием от 50 000 USD (либо депозит 100 000 USD), в заявку можно включить супруга и до 4 иждивенцев.

Thailand Privilege

Бывшая Thailand Elite - членская программа государственной компании при Управлении по туризму. Это виза «по подписке»: никаких требований к доходу, активам или возрасту, только единовременный взнос.

В пакет входят мультивиза, VIP-встреча и fast-track в аэропортах, лаунжи, консьерж по государственным процедурам (90-дневные отчёты делают за вас), право открыть счёт в тайском банке. Работать по визе Privilege нельзя. До 14 августа 2026 действует семейная акция: добавление близких к Platinum, Diamond и Reserve по 750 000 бат за человека.

Кому подходит: тем, кто хочет получить долгосрочный статус быстро и без структурирования активов. Если бюджет на жизнь в Таиланде уже включает покупку жилья, сравните: 650 000 бат за Bronze против кондо за 3 млн бат, которое даёт визу, остаётся вашим активом и приносит арендный доход.

Пенсионные визы Non-O, O-A и O-X

Классика для тех, кому 50 и больше. Финансовые требования не менялись годами и в 2026 остаются прежними: слухи о повышении порогов не подтвердились.

Правила депозита для продления Non-O: 800 000 бат должны лежать на счёте 2 месяца до подачи и 3 месяца после, в остальное время остаток не ниже 400 000 бат. Госпошлина продления - 1 900 бат в год, плюс отчёт о месте проживания каждые 90 дней (делается онлайн).

Связка с недвижимостью здесь косвенная, но практичная: собственное жильё - это стабильный адрес для TM.30 и ежегодных продлений, отсутствие расходов на аренду и актив, который работает. Многие наши клиенты 50+ выбирают между пенсионной визой и визой за 3 млн бат; после покупки квартиры вторая часто оказывается проще, потому что не требует держать 800 000 бат замороженными на счёте.

Дают ли ВНЖ и ПМЖ за покупку недвижимости

Короткий честный ответ: нет. В Таиланде не существует ВНЖ или ПМЖ «за инвестиции» в привычном европейском смысле, и любой, кто обещает «вид на жительство за квартиру», вводит вас в заблуждение. Что существует на самом деле:

• Permanent Residence (PR) - постоянное резидентство. Квота: не более 100 человек на гражданство в год. Требования: минимум 3 года подряд годовых продлений одной и той же non-immigrant визы, категория (инвестиции от 10 млн бат, работа с зарплатой от 80 000 бат в месяц, семья), интервью на тайском языке. Взнос при одобрении - 191 400 бат. Окно приёма заявок открывается раз в год, реальный срок рассмотрения - 1-3 года. PR отменяет 90-дневные отчёты и даёт запись в домовую книгу (табиен бан), но покупка квартиры сама по себе к PR не ведёт.
• Гражданство - только после PR (в общем случае), от 5 лет с постоянной регистрацией, балльная система, тайский язык.

Практический вывод: функциональный аналог ВНЖ для покупателя недвижимости - это виза за 3 млн бат (живёте, пока владеете) или LTR на 10 лет. Обе дают легальное круглогодичное проживание без квот и экзаменов, а виза за 3 млн ещё и продлевается неограниченно.

DTV и другие визы

DTV: виза цифровых кочевников

Destination Thailand Visa выдаётся на 5 лет с правом находиться до 180 дней за въезд (плюс одно продление на 180 дней внутри страны). Требования: 500 000 бат на счёте, причём с 2025 года иммиграция проверяет «выдержку» средств от 3 месяцев, и подтверждённая удалённая работа на зарубежных клиентов либо участие в программах soft power от 6 месяцев (муай-тай, кулинарные школы; тайские языковые школы из списка исключены). Подача только через официальный портал e-visa из-за рубежа. Работать на тайских работодателей нельзя. Важно: при 180+ днях в стране за календарный год вы становитесь налоговым резидентом Таиланда.

Non-B: рабочая виза

Для работы по найму в тайской компании. Виза оформляется в посольстве, затем внутри страны выдаётся work permit. Нагрузка лежит на работодателе: 2 млн бат зарегистрированного капитала и 4 тайских сотрудника на каждого иностранца. Продлевается ежегодно при действующем разрешении на работу.

Non-ED: студенческая виза

Виза для очного обучения. Учитывайте: в 2025 году Таиланд аннулировал около 10 000 студенческих виз за фиктивное обучение, ввёл централизованный контроль посещаемости (минимум 80%) и ежемесячные отчёты школ. Как «виза для проживания» ED больше не работает: только реальная учёба.

Безвизовый въезд: правила по странам

Сейчас (до публикации майского решения в Royal Gazette) действует 60-дневный безвиз для 93 стран. Одобренная новая рамка выглядит так:

Продление безвизового штампа делается в иммиграции за 1 900 бат. С ноября 2025 действуют анти-бордер-ран правила: не более двух безвизовых въездов в год без уважительной причины, второе продление - только на 7 дней, по сухопутным границам - максимум два въезда в год. Плюс всем без исключения нужна цифровая карта прибытия TDAC, заполняется онлайн максимум за 72 часа до въезда, бесплатно.

Вывод простой: жить в Таиланде «на туристических штампах», как это делали годами, больше не получится. Система целенаправленно переводит длительно живущих на долгосрочные визы.

Как выбрать визу

• Купили или готовы купить кондо от 3 млн бат - виза за недвижимость: живёте, пока владеете, ежегодное продление за 1 900 бат госпошлины. Начните с подбора квартиры под визовый порог.
• Бюджет от 250 000 USD и пассивный доход - LTR Wealthy Pensioner: 10 лет, налоговые льготы, недвижимость в зачёт инвестиции.
• Состояние от 1 млн USD - LTR Wealthy Global Citizen: 10 лет, инвестиция 500 000 USD, в том числе недвижимостью, без требований к доходу.
• Нужен статус быстро и без покупок - Thailand Privilege Bronze за 650 000 бат (тариф действует до 30 сентября 2026).
• Вам 50+ и не хочется инвестировать - пенсионная Non-O: 800 000 бат на счёте, продление ежегодно.
• Работаете удалённо и приезжаете на сезон - DTV: 5 лет, до 360 дней подряд, 500 000 бат на счёте.
• Приезжаете на 2-4 недели в отпуск - безвиз, но следите за новыми правилами: скоро 30 дней вместо 60.

Мы сопровождаем покупателей по визовому треку от подбора объекта под визовый порог до сертификата Министерства туризма и штампа в паспорте. Если сомневаетесь, какой путь ваш, напишите нам: разберём вашу ситуацию и посчитаем оба варианта, с покупкой и без.