Квота 49% для иностранцев при покупке кондо в Таиланде
Сорок девять процентов слышит каждый, кто хоть раз смотрел квартиры в Таиланде. Но что именно отмеряет эта цифра, понимают немногие, и незнание аукается потерянными депозитами в самый неподходящий момент. Квота 49% не ограничивает число квартир в вашей собственности и не имеет отношения к земле. Она устанавливает потолок для суммарной площади, которой иностранцы могут владеть в одном здании, и считается в квадратных метрах, а не в штуках.
Как устроена квота: метры, а не квартиры
Правило закреплено в Законе о кондоминиумах Таиланда. Иностранцы в совокупности могут держать не более 49% общей продаваемой площади всех юнитов в зарегистрированном кондоминиуме. Оставшиеся 51% должны принадлежать тайским владельцам.
Квота считается по каждому корпусу отдельно, а не по девелоперу и не по стране. В проекте с двумя башнями одна может стоять на 49%, другая на 10%, потому что земельный департамент ведёт реестр каждого здания независимо.
Поскольку квота измеряется в метрах, крупные лоты съедают её значительно быстрее. Пентхаус площадью 200 кв.м. забирает столько же квоты, сколько четыре студии по 50 кв.м. Именно «просторная» квартира порой оказывается той, которая дожимает корпус до лимита.
За этим правилом стоит логика тайского права. Земля для иностранцев закрыта. Земельный кодекс прямо запрещает владеть ею напрямую. Кондо обходит это ограничение, разделяя здание на два правовых пласта: вы получаете право собственности (freehold) на свой юнит, то есть на воздушное пространство и интерьер, а земля и общие конструкции принадлежат всем владельцам коллективно через юридическое лицо корпуса. Вы покупаете комнату, а не участок, и именно это делает freehold-владение возможным для иностранца в Таиланде.
Что делать, когда квота занята
Если корпус уже набрал 49%, земельный департамент не зарегистрирует новую иностранную freehold-сделку. Реальных выходов три.
Перепродажа от иностранного владельца. Квотная аллокация переходит с квартирой, баланс корпуса не меняется. В популярных комплексах такие юниты торгуются с премией к идентичным тайским.
Аренда на 30 лет (leasehold). Реальное и исполнимое право на весь срок, но не более. С 2025 года Верховный суд Таиланда постановил: автоматическое продление по схеме «30+30+30» юридической силой не обладает.
Тайская компания-номинал. Упоминается повсеместно, но стоит сказать прямо: номинальные схемы незаконны, правоприменение с 2025 года резко ужесточилось, и реальный риск здесь состоит в принудительной продаже объекта, а не в его сохранении.
Что именно и как проверяют тайские власти в подобных случаях, подробно разобрано в материале о схемах иностранного владения недвижимостью и их рисках.
Как проверить квоту до сделки
Проверка несложная, но она должна состояться до передачи любых денег.
Запросите у управляющей компании корпуса письменную справку с датой и текущим процентом иностранной собственности в площади здания. Управляющая компания обязана её предоставить. Затем сверьтесь с земельным департаментом, который ведёт независимый реестр.
Немного истории. В 1979 году порог составлял 40%. После кризиса 1997 года его подняли до 49% (поправка 1999 года), и с тех пор он не менялся более 25 лет. В апреле 2024 года Кабинет министров одобрил изучение возможности поднять квоту до 75% и продлить аренду до 99 лет, но именно изучение, а не принятый закон. По состоянию на середину 2026 года никакой поправки в парламенте принято не было. Маркетинг, обещающий 75-процентную квоту или 90-летний договор аренды, говорит о законе, которого пока не существует.
Квота и покупатель в Паттайе
Во многих новостройках Паттайи иностранная квота далека от предела, и freehold-владение доступно в большинстве ценовых диапазонов. Главное, проверить конкретный корпус до сделки, а не после. Полное руководство по покупке недвижимости в Таиланде для иностранцев охватывает весь путь, от выбора проекта до регистрации права собственности. Сравнить актуальные предложения можно в каталоге новостроек Паттайи. Если нужна проверка конкретного объекта, наши специалисты помогут разобраться с квотным статусом до подписания любых бумаг.